Der Wohnimmobilienmarkt in der Eurozone steht vor einem Boom

Wohnungsmangel bedeutet Nachfrageüberhang

Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) liegt der geschätzte jährliche Bedarf an neuen Wohnungen in Deutschland bei etwa 400.000 bis 500.000 Einheiten. Tatsächlich wurden aber im Jahr 2023 nur etwa 294.400 Wohnungen fertiggestellt, was nahezu dem Niveau von 2022 mit 295.300 Wohnungen entspricht. Experten schätzen, dass Ende 2023 die Neubaulücke bereits auf rund 600.000 Wohnungen angewachsen ist. Und für das Jahr 2024 ist keine Besserung in Sicht: So rechnet das ifo-Institut nur mit 210.000 bis 225.000 neuen Wohnungen. Neben den erheblich gestiegenen Kosten haben sicherlich auch die hohen Zinsen zu dem schwachen Wohnungsbau beigetragen.

So ist in der Grafik gut zu erkennen, dass schon wenige Monate nach den ersten Leitzinserhöhungen der EZB im Jahr 2022 die Wachstumsrate der Wohnimmobilienkreditvergabe in der gesamten Eurozone von etwa 5,0 Prozent auf unter 0,0 Prozent fiel. Interessanterweise hat sich die Kreditvergabe seit der ersten Leitzinssenkung der EZB im Juni sogar schon wieder etwas belebt.

Die Daten für September, die am Freitag veröffentlicht werden, könnten sogar eine weitere Verbesserung zeigen. Das könnte damit zusammenhängen, dass in einzelnen Mitgliedsstaaten der Europäischen Währungsunion die Wohnungskredite an den Geldmarktzins gekoppelt sind. In Deutschland werden dagegen die meisten Wohnimmobilienkredite für 10 oder 15 Jahre fixiert. Das heißt, dass die Erholung am Wohnimmobilienmarkt in den anderen europäischen Ländern wahrscheinlich etwas schneller einsetzen wird als in Deutschland.

In dieser Woche veröffentlichte die EZB ihre Umfrage bei den Geschäftsbanken in der Eurozone zur Kreditvergabe. Die Geschäftsbanken der Eurozone berichteten von einer merklichen Belebung der Kreditnachfrage zur Finanzierung von Wohnimmobilien im dritten Quartal. Viel wichtiger ist jedoch, dass sie mit einer erheblichen Belebung der Nachfrage im vierten Quartal rechnen – sogar mit der stärksten Verbesserung der Nachfrage seit Erhebung der Daten im Jahr 2003. Gleichzeitig planen Banken die Kreditstandards für Wohnimmobilienkredite im vierten Quartal erheblich zu lockern – auch mit der stärksten Lockerung seit Erhebung der Daten 2003.

Eurozone: Der Wohnimmobilienmarkt steht vor einem Boom

Umfrage zur Kreditvergabe der EZB (Erwartung für das nächste Quartal)

Eine Belebung der Kreditvergabe würde sich nicht nur auf den Wohnungsmarkt auswirken. Steigende Immobilienpreise könnten eine Wiederaufnahme der Bauaktivität fördern. Zudem dürften private Haushalte als Reaktion darauf verstärkt in Küchen, Möbel und andere Einrichtungsgegenstände investieren, was eine merkliche Belebung des Konsums im Jahr 2025 zur Folge haben könnte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Immobilienmarkt als Frühindikator agiert. Positive Impulse für die Bauwirtschaft und den Konsum könnten mit einer Verzögerung von sechs bis neun Monaten auch die Gesamtwirtschaft ankurbeln.

Vor diesem Hintergrund erscheint es wahrscheinlich, dass die EZB ihre Zinspolitik weiterhin behutsam anpasst. Eine Absenkung des Leitzinses auf 2,5 bis 3,0 Prozent im Jahr 2025 könnte ausreichen, um der Wirtschaft neuen Schwung zu verleihen. Die Märkte werden daher genau beobachten, in welchem Maße der Immobilienmarkt auf die geldpolitischen Impulse reagiert und ob sich dieser Trend auf die Gesamtwirtschaft überträgt.

Abschließend bleibt festzuhalten, dass kurzfristig keine Verbesserung bei den wirtschaftlichen Frühindikatoren wie dem ifo-Index oder den Einkaufsmanagerindizes zu erwarten ist. Eine spürbare Erholung dürfte sich erst 2025 einstellen, wenn die aktuellen Maßnahmen der EZB voll zur Entfaltung kommen.

USA: Konjunkturdaten im Fokus

In den USA steht eine ruhige Woche bevor. Das Nowcast-Modell der Atlanta Fed prognostiziert derzeit ein Wirtschaftswachstum von über 3,0 Prozent im dritten Quartal. Die US-Wirtschaft läuft also gut. Sie wird aber vom Dienstleistungssektor getragen. Der Industriesektor befindet sich dagegen im Abschwung, wie die Einkaufsmanagerindizes am Donnerstag und die Auftragseingänge am Freitag zeigen dürften. Spannend werden eher die Daten vom Wohnimmobilienmarkt, die zuletzt keinen eindeutigen Trend gezeigt haben: Verkäufe bestehender Wohnimmobilien (Mittwoch) und Neubauverkäufe (Donnerstag).

Japan: Gute Konjunktur und stabile Inflation

In Japan stellt sich die Frage nach dem Inflationstrend: Der japanische Wechselkurs stabilisierte sich zuletzt, sodass der Druck steigender Importpreise merklich nachgelassen hat. Die konjunkturelle Lage ist stabil und der Arbeitsmarkt eng. Derzeit ist es aber noch nicht möglich abzuschätzen, ob sich die Lohndynamik dauerhaft beschleunigt hat. Immerhin hat sich die Inflation im Großraum Tokyo (Freitag) in diesem Jahr mehr oder weniger zwischen 1,8 und 2,6 Prozent seitwärts bewegt. Damit kann die Bank von Japan zufrieden sein. Gleichzeitig läuft die Konjunktur moderat, wie die Einkaufsmanagerindizes am Freitag zeigen dürften.